Допускается ли понуждение к заключению договора – образец искового заявления и судебная практика

Согласно статье 451 ГК РФ, понуждение к заключению договора недопустимо, кроме случаев, указанных в ч. 1 п.2 настоящей статьи. При злоупотреблениях контрагента, принуждающего подписать договор, в его сторону следует уголовная ответственность по статье 179 УК РФ, а договор оспаривается через суд. В определённых ситуациях суд становится на сторону лица, требующего его заключения.

Досудебное урегулирование

Во всех случаях без исключения, сторонам следует попытаться прийти к согласию без обращения в суд. Это требует от лица, инициирующего принуждение, обратиться к потенциальному контрагенту с претензией, в которой будут изложены все обстоятельства дела и выражено требование заключить договор. Это требование должно предъявляться официально, с получением доказательств о проведении досудебного урегулирования спора. Процедура досудебного регулирования опирается на п. 5 ст. 4 АПК, ст. 132 ГПК,ст.

Алгоритм этой процедуры зависит от статуса лица, к которому предъявлена претензия. Если это физическое лицо, то лучше всего сразу отправить заказное письмо с уведомлением о получении. Для этого нужно:

• Составить претензионное уведомление в двух экземплярах.
• Оформить опись вложения, удостоверить второй экземпляр отметкой оператора об идентичности текста во вложении.
• Отправить заказное письмо с уведомлением.

Через 5 рабочих дней после получения уведомления отправителем, если адресат не ответил или дал отрицательный ответ, можно подавать иск.

Устные претензии, сообщения отправленные по сотовой или электронной связи, правовой силы не имеют.

В случае с юридическим лицом можно также отправить письмо почтой. Или использовать следующий алгоритм:

1. Составить претензионное уведомление в двух экземплярах.
2. Лично подойти в офис к потенциальному ответчику, передать один экземпляр в канцелярию, на втором сделать отметку о том, что письмо принято.
3. Проверить, чтобы сотрудник внёс сведения о полученном документе в журнале регистрации входящей документации.

Через 5 рабочих дней после этого следует созвониться с канцелярией и узнать о наличии официально подготовленного ответа. Если его нет, или он отрицательный – идти в суд.

Навязывание условий договора: что это такое

Пункт 3 части 1 статьи 10 Федерального закона № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – «Закона о защите конкуренции») содержит запрет на совершение хозяйствующим субъектом, занимающим доминирующее положение, действий, выраженных в навязывании условий договора, невыгодных для контрагента или не относящихся к предмету договора.
В рамках Закона о защите конкуренции под навязыванием принято понимать именно активные действия (поведение), либо пассивные противоправные бездействия субъекта, связанные с понуждением контрагента к заключению договора.

Например, только подготовка проекта договора, содержащего невыгодные для контрагента условия, а также направление предложения о заключении договора не может считаться навязыванием. Равно как и его реализация, тем способом и в той форме, которая прямо предписана специальным законодательством.

Поэтому для установления факта навязывания необходимо наличие дополнительных признаков в действиях стороны или обстоятельств:

• нарушение организацией порядка статьи 445 ГК РФ (обмен протоколами разногласий, отказ от принятия разногласий, проведение согласительных процедур и т.п.);
• наличие активного воздействия на волю контрагента со стороны организации при заключении договора, в результате которого контрагент лишается права принимать решение самостоятельно (например, когда условием заключения договора является обязательное заключение другого договора);
• совершение организацией активных действий, направленных на принуждение контрагента подписать договор на условиях, не относящихся к предмету договора и под угрозой наступления негативных последствий (отказ заключить обязательный для контрагента договор, прекратить действующий договор, прекратить исполнение обязательств по договору, применить экономические санкции).
• совершение иных действий, которые ущемляют законные интересы контрагента, непосредственно затрагивают именно его предпринимательскую деятельность, т.е. имеют непосредственную взаимосвязь с производством или реализацией контрагентом товаров, выполнением работ, оказанием услуг и не предусмотренных положениями нормативных правовых актов. При этом условия, не относящиеся к предмету договора, должны обладать следующими свойствами:
• экономически либо технологически необоснованные;
• не предусмотренные законодательством РФ;
• не соотносятся с предпринимательскими целями контрагента.

Отметим, что в делах по доказыванию навязывания невыгодных условий суды также приходили к выводу о заведомой неправомерности таких условий, которые не имеют экономического или технологического обоснования и не предусмотрены положениями нормативных правовых актов.

Как устанавливается доминирующее положение субъекта

Доминирующее положение субъекта устанавливается антимонопольным органом по результатам анализа состояния конкуренции на конкретном рынке и на основании качественных и количественных критериев, которые установлены в Законе о защите конкуренции.
Само по себе доминирующее положение организации не является объектом правового запрета, если в ее действиях отсутствуют признаки самостоятельного нарушения антимонопольного законодательства.

Качественным критерием является возможность субъекта оказывать влияние на общие условия обращения товара на соответствующем рынке. Количественные критерии отражают определенную долю его участия на этом рынке. По общему правилу доминирующим признается положение хозяйствующего субъекта, доля которого на рынке определенного товара превышает 50%. Но существуют также специальные правила определения доминирующего положения хозяйствующего субъекта в зависимости от специфики рынка.

Например, положение управляющей организации может быть признано доминирующим по отношению к жильцам (собственникам), с которыми заключен договор управления многоквартирным (нежилым) домом при следующих условиях.

Если управляющая организация является действительно единственной на товарном рынке по управлению многоквартирным домом (нежилым), т.е. жильцам (собственникам) больше не к кому обратиться за заключением договора управления и другая форма управления им не подходит, то в исключительном случае положение управляющей организации может быть признано доминирующим (Обзор судебной практики ВС РФ от 16.03.2016 г.).

Обращение в территориальный антимонопольный орган

При наличии перечисленных признаков противоправного поведения стороны контрагент вправе прибегнуть к административному способу защиты путем обращения в территориальный антимонопольный орган.
При обращении в заявлении следует указать действия стороны договора, которые сопряжены с навязыванием невыгодных условий или не относятся к предмету договора, и которые приводят или могут привести к ущемлению интересов контрагента в сфере предпринимательской деятельности.

В отсутствие доминирующего положения применяемый контрагентом способ защиты становится невозможен или экономически нецелесообразен.

При установлении антимонопольным органом доминирующего положения и состава правонарушения части 1 статьи 10 Закона о защите конкуренции последний:

• выдаст предписание о прекращении злоупотребления стороной договора доминирующим положением;
• в котором обяжет совершить действия, направленные на обеспечение конкуренции (принуждении к заключению договора, если он необоснованно уклоняется от его заключения договора, принятия протокола разногласий контрагента и т.п.);
• также может установить в отношении нарушителя меры административной ответственности (статья 14.31 КоАП РФ).

Особенности досудебной процедуры

В одном из судебных дел суд пришел к выводу, что истец не принял всех мер к обсуждению возможности заключения такого соглашения. Подобный подход исключает сугубо формальный подход в отношениях с потенциальным партнером.

Стороны предварительного соглашения вправе обратиться в суд, если направлен проект договора в рамках действия основного соглашения.

Сам себе адвокат

Tweet

Как известно, если сторона уклоняется от заключения основного договора, его можно понудить к этому через суд. Однако, судебное решение не всегда исполняется ответчиком. Он может уклоняться от исполнения судебного решения. Кроме того, если объектом договора является недвижимость, то требуется последующая государственная регистрация перехода права на объект договора.

Если от заключения договора отказывается покупатель то продавец в этой ситуации более защищен, так как он сохраняет право распоряжаться объектом и может просто продать его другому лицу, переведя спор с уклоняющимся покупателем в плоскость взыскания убытков. Поэтому иски продавцов о понуждении к заключению договора довольно редки.

В такой ситуации покупателю следует учесть следующее. Суд не выдает исполнительные листы в случаях признания права на имущество. Судебные акты об обязании заключить договор заменяют подпись лица, которое уклонялось от его заключения. С учетом текущей редакции п. 4 ст. 445 ГК договор считается заключенным с момента вступления в силу решения суда. Это решение и является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на соответствующий объект недвижимости.

Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом6.

Возникает вопрос, можно ли считать положение п. 4 ст. 445 ГК указанным в законе обстоятельством, вследствие которого право собственности на недвижимое имущество переходит к обратившемуся с соответствующим иском лицу. Поскольку право собственности на недвижимость не возникает с момента заключения договора, то на этот вопрос следует ответить отрицательно.

Требование о понуждении продавца заключить договор купли-продажи недвижимого имущества само по себе бессмысленно. Логично было бы предъявить дополнительное требование о понуждении к регистрации перехода права собственности и передаче объекта. Ведь целью истца является не просто подписание договора, а исполнение сделки, которая в отношении объекта недвижимого имущества считается исполненной не ранее момента регистрации перехода права собственности на него.

Обращаясь в Росреестр для регистрации перехода права собственности на основании вынесенного в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК судебного акта и не имея заявления о регистрации перехода права со стороны ответчика и его подписи в договоре, истец, скорее всего, получит отказ.

Требование о признании права собственности при предъявлении иска по такому спору подлежит удовлетворению только по иску лица, во владении которого находится спорный объект недвижимости, при условии представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права (пп. 58, 59 постановления Пленума ВС № 10, Пленума ВАС № 22 от 29.04.2010). Но если объект недвижимости в таких находится во владении истца, регистрация права собственности на него должна быть произведена в порядке исполнения соответствующего судебного решения, равно как и передача спорного объекта истцу.

Сторона договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности, только если другая сторона уклоняется от совершения действий по регистрации. (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Регистрация перехода права выступает в качестве договорной обязанности, то есть является частью его исполнения, но не заключения. Обращение за государственной регистрацией перехода права зачастую обуславливается каким-то встречным исполнением другой стороны, например, зависит от внесения покупателем оплаты полностью или в части. При этом обязанность продавца обратиться в Росреестр с заявлением о регистрации до выполнения покупателем обязанности по оплате не возникает. Отсюда, не может быть заявлено и соответствующее требование.

Хоть права покупателя и не могут быть эффективно защищены при обращении в суд только с требованием о понуждении к заключению основного договора, одновременное заявление требования о понуждении к регистрации в данном случае не соответствует закону.

Исходя из сказанного, единственным способом получить право собственности на спорный объект в рассматриваемом случае является обращение с иском о регистрации перехода права собственности после вступления в силу судебного решения о понуждении к заключению основного договора купли-продажи.

Однако, имеется и иная судебная практика. По мнению других юристов, такой способ назвать эффективным. Он противоречит принципу процессуальной экономии и предоставляет недобросовестной стороне дополнительные возможности для создания препятствий и затягивания сроков исполнения договора. Если контрагент не подписал договор, это не значит, что он уклоняется от его регистрации

В судебных решениях встречается и следующая формулировка. Если требующая регистрации сделка совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки (п. 2 ст. 165 ГК). В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Для таких требований действует годичный срок исковой давности (п. 4 ст. 165 ГК). Учитывая схожие формулировки, необходимо разграничить требование о государственной регистрации договора и требование о регистрации перехода права, на которое сокращенный срок исковой давности не распространяется.

В ст. 165 ГК речь идет именно о сделках, подлежащих государственной регистрации, а поскольку этот перечень носит исчерпывающий и весьма ограниченный характер (например, аренда недвижимости свыше одного года, участие в долевом строительстве), применение данной нормы на практике крайне незначительно.

Однако в силу того, что требование о регистрации сделки является необходимым условием заключенности такого договора, его можно включить в качестве второго требования в иск о понуждении к заключению договора. В этом случае последовательная подача исков будет процессуально неверной.

Похожие темы:

Регистрация договора аренды Расторжение договора аренды по соглашению сторон Отличие трудового договора от гражданско-правового договора Заключение гражданского договора вместо трудового договора- судебная практика Существенные условия договора. Признание договора незаключенным

Когда необходимо

Во многих ситуациях местные власти, отвечающие за решение квартирного вопроса, выносят отказ в заключении договора социального найма. Для такого шага находятся самые разные поводы, иной раз противоречащие Жилищному кодексу и Конституции РФ.

Рекомендуем! Как досрочно расторгнуть договор с арендатором квартиры и выселить + исковое заявление о расторжении договора найма жилого помещения в связи с нарушениями условий проживания и неоплатой

Нужно понимать, что без наличия оформленного соглашения нельзя начинать процедуру приватизации жилья. Как следствие, граждане лишены возможности стать полноправными собственниками недвижимости.

Вот наиболее распространенные основания, используемые чиновниками для того, чтобы отказать в оформлении договора.

Утеря ордера

Они выдавались до того, как им на смену пришли соглашения о соцнайме. В силу разных обстоятельств у большинства граждан такие документы не сохранились. Выходом станет получение архивных сведений.

В запросе нужно указать, когда приблизительно произошло вселение в жилое помещение. Тогда нужная информация найдется значительно быстрее.

Доказательством правомерности проживания в квартире может стать выписка из лицевого счета. Судьи обращают внимание на то, кем вносились коммунальные платежи.

Смерть нанимателя

На самом деле, она не является поводом для отказа в подписании договора. Заинтересованное лицо должно доказать, что оно входит в круг родственников квартиросъемщика. Кроме того, нужно подтвердить и законность проживания на спорной площади.

В этом могут помочь разные доказательства. Случается, что и для суда имеют значение медицинские документы с привязкой к конкретному месту жительства.

Упростить решение вопроса станет установление факта регистрации по конкретному адресу. Одним словом, чем больше доказательств, тем весомее позиция.

Признание права пользования жилым помещением

Подтвердить законность проживания в квартире требуется, в частности, тогда, когда она изначально имела статус служебного жилья, а потом перешла на баланс населенного пункта. Сказанное касается и случаев, когда нет никаких документов в подтверждение вселения.

Перед подачей иска требуется собрать как можно больше доказательств. Помогут и показания свидетелей.

Процедура признания договора недействительным

Обратная ситуация, когда происходит принуждение к заключению сделки при отсутствии законных на то оснований, также требует рассмотрения, поскольку встречается нередко.

Гарантируя свободное волеизъявление субъектов при заключении договоров, гражданское законодательство определяет следующие основания, наличие каждого из которых ведет к признанию сделки недействительной (ст. 179 ГК РФ):

• обман, насильственные или угрожающие действия, под влиянием которых заключается сделка;
• заключение сделки на крайне невыгодных условиях из-за тяжелых жизненных обстоятельств.

Признание таких договоров недействительными происходит в судебном порядке по иску потерпевшей стороны. Срок исковой давности по таким делам составляет год (п. 2 ст. 181 ГК РФ), однако течение годичного срока начинается не с даты совершения сделки, а с момента прекращения понуждающих действий (насилия или угроз) либо со дня, когда потерпевший узнал об обстоятельствах, достаточных для признания сделки недействительной.

Признание сделки недействительной через суд по основаниям, предусмотренным пп. 1–3 ст. 179 ГК РФ, влечет обязательства для контрагентов вернуть все полученное по сделке, а при невозможности этого — возместить стоимость имущества.

Претензия, принуждающая заключить договор.

В досудебном порядке участник должен написать письмо стороне, уклоняющейся от оформления договора. После такого как обращение останется без внимания и проигнорировано, можно обращаться в судебные органы.

Оформить претензию могут как физические лица, так и юридические. Для организации в письме на фирменном бланке должны быть следующие пункты:

1. Реквизиты отправителя;

2. Предмет не заключенной сделки;

3. Причины обязывающие заключить соглашение;

4. Ссылки на нормативную базу и доказательства;

5. Конкретное требование;

6. Дата подпись уполномоченного лица.

Обращение относят лично (с подписью о вручении), отправляют электронной почтой, заказным письмом или курьерской службой.

Физические лица составляют письмо в произвольной форме, но в содержании основное место занимает описание причин обращения и требование заключить соглашение. Отправить можно почтой или лично посетить организацию.

Типовые договора

Значительное число соглашений заключается на основе типовых форм, утвержденных властью. В иске просят либо обязать к заключению по проекту, предложенному ранее, либо на основе такой формы.

Вторая сторона имеет право оспорить условия проекта, если он не соответствует законодательной форме. И компании, обязанные использовать типовую форму, склонны вносить в них изменения, которые потом оказываются достаточно заметными.

В случае с коммунальными услугами, при отклонении предложенного текста от типовой формы, применяется автоматически типовая форма. Также потребителю проще оспорить предложение о заключении сделки при противоречии текста с законодательством.

И суд, приняв во внимание требования иска, может согласиться с ним, установив условия, предписанные нормативными актами.

Наказание и ответственность за принуждение к совершению сделки

За совершение данных противоправных деяний предусмотрена альтернативная санкция. Назначение наказания будет зависеть от конкретных подробностей дела. Суд может назначить виновному:

• Минимальное наказание – штрафные санкции или сумма заработка за 2 года.
• Ограничение свободы до 2 лет.
• Привлечение к принудительным работам на тот же срок.
• Арест до полугода.
• Максимально строгое наказание – лишение свободы до 2 лет с одновременным применением штрафных санкций или без них.

Особенности заявления

Обязательно нужно указать:

• наименование суда;
• сведения об истце (полностью Ф.И.О. или название организации согласно учредительным документам);
• сведения об ответчике (полностью Ф.И.О. или название организации согласно учредительным документам);
• обстоятельства дела;
• просьба обязать заключить договор;
• перечень приложенных документов;
• подпись заявителя и дата подачи.

Описывая обстоятельства дела, истец обязан обосновать свое право требовать заключения договора путем ссылки на нормативные акты или ранее достигнутые соглашения. Как это доказать, описано выше.

Исковое заявление о понуждении к заключению договора оформляется в нескольких экземплярах – один для суда, второй для ответчика.

Публичный договор

Закон как правило говорит о таких обязанностях в отношении публичных договоров (например, розничная купля-продажа или договор ОСАГО), то есть договоров, которые лицо обязано заключить со всяким, кто обратиться к нему с таким предложением.

Однако обязанности по заключению договора могут вытекать не только из публичных, но и других договоров, например, из договора аренды (найма жилого помещения) при реализации арендатором (нанимателем) преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Как правило, закон устанавливает условия такого договора (в том числе, существенные), так как они в любом случае должны быть согласованы. Условия могут быть обозначены в законе и подзаконных нормативных актах.

Кто имеет право

Существует несколько категорий лиц, которые вправе настаивать через суд на оформлении договора в отношении социального жилья. Вот основной список, который базируется на анализе законодательства и судебных прецедентов.

Кто может добиться решения суда:

1. Граждане, относящиеся к близким родственникам нанимателя.
2. Лица, проживавшие в служебном жилье, переданном затем на баланс города, иного населенного пункта.
3. Семьи, живущие в аварийном жилье, подлежащим сносу.
4. Отдельные категории людей, которым законодательство предоставляет право на внеочередное получение жилья. Примером являются дети-сироты.

Нередки случаи, когда с исками обращаются физические лица как от своего имени, так и одновременно в интересах несовершеннолетних детей. Тогда судами выносится решение в отношении всех членов одной семьи.

Комментарий эксперта

Росляков Олег Владимирович

Юрист, специализация гражданское право. Опыт работы более 19 лет.

Весомым основанием для подачи заявления в суд является отказ местной администрации, иной уполномоченной инстанции в оформлении договора соцнайма. Во многих случаях он мотивирован тем, что отсутствуют подходящие квартиры в жилом фонде. Однако это не освобождает от обязанности оформить взаимоотношения надлежащим образом.